Una de las preguntas más frecuentes que me hacen como abogada urbanista es: ¿Qué haces? A menudo existe una percepción de solapamiento entre los consultores de planificación y los abogados de planificación, pero si se cuenta con los profesionales adecuados para el asesoramiento, no debería ser así.
Como asociado legal de la Real Asociación de Urbanismo, creo que estoy bien situado para conocer las diferentes funciones de un urbanista colegiado y de un abogado urbanista. Las habilidades y la experiencia de cada disciplina son diferentes pero muy complementarias.
En muchos proyectos en los que se necesita una visión estratégica, contar con ambos no es un lujo, sino una decisión prudente y estratégicamente importante que, en la mayoría de los casos, garantizará un resultado fluido y satisfactorio de un proyecto difícil y prolongado, y ahorrará costes a largo plazo, en lugar de aumentarlos.
Si está promoviendo un proyecto de planificación y buscando autorización para el mismo mediante un permiso de planificación, emplear a un abogado de planificación para que trabaje junto a sus consultores de planificación es, con mucho, la mejor manera de garantizar que obtendrá permisos de planificación que faciliten la entrega de sus proyectos. Aumentará las posibilidades de conseguir lo que desea. Las diferentes disciplinas aportan diferentes habilidades para ayudar a que el proyecto avance.
Una vez establecidos los objetivos del cliente al principio de la solicitud de planificación, el abogado de planificación recomendará y acordará con el cliente y sus compañeros de profesión una estrategia clara y un plan de acción para lograr esos objetivos.
A menudo se trata de un esfuerzo de equipo, pero los abogados urbanistas son gestores y coordinadores naturales de proyectos de planificación. Estarán atentos a las lagunas del caso presentado e identificarán dónde es necesaria la aportación de otros expertos para reforzar el caso y dónde obtener esas pruebas y aportaciones de expertos para aumentar las posibilidades de un resultado exitoso.
Los abogados derecho urbano especializado en urbanismo comprobará los documentos presentados en apoyo de la solicitud para verificar el cumplimiento de la multitud de normativas legales que pueden aplicarse o ser relevantes para la solicitud, como las normativas de impacto ambiental, las normativas de hábitats, la orden de gestión del desarrollo, la orden general de desarrollo permitido, la orden de clases de uso y las normativas sobre la tasa de infraestructura comunitaria, por nombrar solo algunas.
Contar con una visión general de un abogado urbanista y una aportación jurídica desde la concepción de un proyecto permite a los profesionales intercambiar opiniones y decidir la estrategia para una solicitud. Explorar los posibles problemas y cuestiones ayuda a prepararse para ellos. La secuencia de tratamiento de las cuestiones y las medidas adoptadas pueden ser de vital importancia para garantizar que los asuntos se traten de la manera más rentable.
En muchas situaciones, el papel del abogado urbanista consiste en tener una visión de conjunto que garantice la coherencia del planteamiento y se asegure de que las afirmaciones realizadas en las respuestas son sólidas y no entran en conflicto con lo dicho en otras partes. Las lagunas en un caso son las cuñas que introduce la parte contraria.
El trabajo de un abogado urbanista consiste en ser consciente de las lagunas y, si es posible, llenarlas con detalles que resistan el escrutinio o un «examen cruzado» de algún tipo (incluidas las dudas escritas planteadas en un procedimiento de alegaciones u objeciones escritas).
Los puntos débiles de un caso deberán identificarse con antelación y examinarse cuidadosamente, así como las explicaciones o afirmaciones sobre esos aspectos del caso para presentar el mejor y más sólido caso y razonamiento posible a la autoridad de planificación local o, en última instancia, a un inspector. Todo esto se lleva a cabo teniendo en cuenta el marco legislativo en la mente de los abogados de planificación.